Для дольщика, т.е. гражданина, заключившего с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), моментом риска в процессе получения вожделенного жилья является увеличение на неопределенный срок времени строительства дома или его подключения к инженерным коммуникациям. Эти проблемы влекут за собой непреодолимые трудности при оформлении квартиры в собственность. Дольщик, разумеется, имеет возможность подачи на застройщика в суд. Однако опыт проведения подобных процессов показывает, что хоть суды и поддерживают сторону дольщика и взыскивают с виновника неустойки, однако размер этих неустоек способен вызвать лишь чувство горькой иронии. С суммы вложений, превышающей миллион рублей, неустойка в лучшем случае может составить несколько тысяч (в среднем – это до 50 тысяч рублей с учетом наложенного штрафа).
Также согласно действующему законодательству дольщики имеют право через судебные разбирательства или зарегистрировать на свое имя права собственности на недостроенный объект или объединится с товарищами по несчастью в жилищно-строительный кооператив и перевести на себя аренду земли под недостроем. Оба эти варианта близки и очень велики по суммам необходимых финансовых вложений, ведь неудачникам придется взять на себя функции застройщика со всеми вытекающими последствиями. Куда ни кинь, дольщик всегда особо пострадавшая сторона.
Также важно смотреть, какой именно договор был заключен с застройщиком. Это может быть ДДУ или очень распространенный на сегодняшний день договор уступки. Разница между видами договора огромна. Фактически договор уступки прав требования несет дольщику гарантированное снижение в разы возможности требовать от застройщика через суд компенсации фактически понесенных убытков в случае остановившегося в развитии долгостроя.
Но эволюция сложных взаимоотношений дольщиков с нерадивыми застройщиками привела к выработке последними методов защиты от требований первых. Даже введённые в обиход для защиты граждан договоры уступки застройщики ухитрились обратить себе на пользу. Почувствовав выгоду, застройщики теперь заключают ДДУ крайне редко. Выгоды для застройщика договора уступки легко проиллюстрировать на таком примере:
Гражданин заключил договор с компанией «А». Принципиально не будем считать компанию мошенником – однодневкой. Пусть это будет солидный инвестор, приобретатель крупных объемов по оптовой стоимости. Скажем, по 1000 долларов за квадрат. Гражданину же компания уступает права на недвижимость уже по 5 тысяч «зеленых» за метр. Уступка производит замену одной из сторон долевого участия. Вместо компании «А» участником строительства стал заключивший договор гражданин. Если застройщик не будет выполнять условия договора, гражданин может потребовать с него неустойку. Только уже исходя из первоначальной стоимости контракта – 1 тысяча за «квадрат», а не 5-ти тысяч, как фактически заплатил дольщик.
Именно поэтому договоры уступки на сегодняшний день являются подводным камнем и грозят большими проблемами дольщикам. Жаль, что риски подобного договора никак не разъясняются и практически не озвучиваются в СМИ.