Верховный суд РФ рассмотрел показательное дело по «самострою» и объяснил, в каких случаях самовольно возведенное строение можно узаконить. К самострою относятся объекты, которые возводят без получения соответствующих документов и согласований.
Самовольно построенных зданий в России очень много, причем, это как жилые, так и нежилые объекты. Однако владельцам такой сомнительной собственности рано или поздно придется решать вопрос с ее узакониванием. Дело, рассмотренное Верховным судом, может быть полезным не только для граждан, но и представителей структур власти, местных судов.
В данном случае Верховный суд принял решение, не совпадающее с решением местных судов, таким образом, все решения по «самострою» нижестоящих судебных инстанций, отменены. Также были даны объяснения по вопросам, касающимся узаконивания самостроя, четко указаны случаи, когда самовольно возведенный объект можно узаконить, а когда - нет.
Приведен следующий пример. В одном крупном южном городе гражданин выступил истцом, предъявив претензии к некой компании. При этом истец выступал с требованием, чтобы за ним было признано право собственности на торговый объект, возведенный за свой счет. В наличии у гражданина имелся договор «простого товарищества» с бизнесменами, у которых и находился в аренде участок земли с недостроенным объектом. Истец достроил здание, так и я появился магазин. Затем возникла конфликтная ситуация между предпринимателями-арендаторами и истцом.
Данное дело было передано на рассмотрение райсуду. Суд постановил признать за гражданином право собственности на магазин (самострой). Далее рассматривалось дело и в краевом суде, где принято аналогичное решение. Однако с такими решениями не согласилась администрация города, которая была привлечена в процесс в качестве третей стороны.
И именно третья сторона инициировала дальнейшие судебные разбирательства, последнее из которых состоялось в Верховном суде РФ. Рассмотрев дело, высший суд постановил, что все предыдущие судебные решения по этому делу незаконны, таким образом, истец не может быть признан собственником самостроя. При этом Судебная коллегия по гражданским делам ВС привела следующие аргументы.
Земля, на которой возведено незаконное строение, находится не в собственности истца, а передавалась городом в аренду предпринимателям. При этом в договоре аренды указано, что на участке земли разрешается лишь временное размещение торгового объекта из «облегченных конструкций». Кроме того, имелись ограничения по использованию данного участка, обусловленные тем, что он находился за красной линией. Как известно, красные линии на планах населенных пунктов служат обозначением территорий общего пользования. Вторая причина, по которой были наложены ограничения на данный участок - расположение в охраняемой зоне инженерных сетей.
Таким образом, на арендованной земле нельзя было возводить какие-либо капитальные строения. В договоре четко указано, что бизнесмены должны вернуть землю, если она понадобится городу. Причем возвратить участок надлежит в случае требования со стороны администрации еще до истечения срока аренды. При наличии на участке постройки, возведенной из «облегченных конструкций», ее следует разобрать в течение 10 дней.
Обосновывая свое решение, ВС напомнил о 42-ой статье Земельного кодекса РФ, где говорится, что земельные участки следует использовать по их назначению и в соответствии с их принадлежностью к конкретной категории земель. Это в равной степени касается, как собственников земли, так и граждан, не являющихся собственниками.
Указал и ВС РФ о том, что согласно Градкодексу, красные линии обозначают имеющиеся или планируемые границы территорий, находящихся в общем пользовании, а также границы участков земли, на которых находятся ЛЭП, линии связи, автодороги, железные дороги, трубопроводы.
При этом участки зданий жилого и общественного назначения должны находиться в пределах красных линий, что следует из СНИПов («строительных норм и правил»), утвержденных Минрегионом. Данные линии регламентируются в проектах планировок генпланами застройки населенных пунктов.
В этом деле местные суды, решая вопрос о судьбе самостроя, не вспоминали о красных линиях, не учитывали положения, указанные в СНИПах, не обращали внимания на генплан. Однако, как уточнил Верховный суд, строительство капитальных объектов на означенном земельном участке, предоставленном предпринимателям для временного размещения торговой точки, нарушало нормы сразу двух кодексов - Земельного и Градостроительного. Не говоря уже о том, что строительство не соответствовало договору аренды.
При этом ВС отметил, что действительно существуют правила, по которым возможно узаконить самовольную постройку. Об этом говорится в 222-ой ст. ГК РФ. В статье прямо указано, что право собственности на самострой может признаваться судом и не только судом, если такое предусмотрено законом. Своим правом может воспользоваться человек, имеющий участок с самостроем в собственности либо в бессрочном владении, либо владеющий участком на праве пожизненного наследования.
Однако при нарушении интересов «других лиц» право собственности на самострой не может признаваться судом за гражданином. Заявил ВС и о том, что для решения данных споров имеет значение и то, есть ли у лица, обратившегося в суд с заявлением об узаконивании самостроя, право собственности на участок, где находится здание. При отсутствии таких прав истец уже не имеет законных оснований претендовать на получение права собственности на самострой. В рассматриваемом случае у гражданина не было никаких прав на означенный участок земли. При этом и фирма, к которой у истца-строителя оказались претензии, также не имела никаких прав на участок, за исключением права аренды. К сожалению, на этот важный аспект коллеги из местных судов не обратили должного внимания.
Однако краевой и районный суды сообщили, что истцом были приняты надлежащие меры по оформлению правоустанавливающей документации на объект. На это ВС правомерно возразил, что «необходимые меры» не являются основанием для «узаконивания» самостроя, если не были учтены положения 222 ст. ГК РФ, а также отсутствовало право собственности на участок. Верховный суд вынес решение о необходимости пересмотра дела местными судами с учетом данных разъяснений.
