Введен ряд существенных поправок в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), соответствующий закон вступил в законную силу 1 марта текущего года. А именно уже действует ФЗ за номером 302-ФЗ от 30.12.2012 г., который регламентирует внесение изменений в главы 1-4 ч.1 ГК РФ (далее – Закон). По данному закону значительно изменились правила госрегистрации сделок с недвижимостью, непосредственно затронут законом и вопрос нотариальной регистрации таких сделок.
Главным изменением стала отмена системы двойной регистрации на объекты недвижимости (сделки и права), эти поправки затрагивают часть 1 ГК РФ. Правила госрегистрации сделок с недвижимостью, что предусмотрено п.8 ст. 2 Закона, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, а также 609, 651, 658, не применяются к договорам, которые заключаются после вступления в силу вышеобозначенного закона. А именно, госрегистрация договора купли-продажи жилого дома, части дома, квартиры, части квартиры, купли-продажи предприятия, договора дарения недвижимости, договора ренты, аренды недвижимости, договора аренды здания и сооружения, а также договора аренды предприятия.
Однако в ГСПИ (Государственной системе правовой информации), которая является официальным порталом информации, имеющей правовой характер, был опубликован 4 марта текущего года закон, датированный 04.03.2013, которому присвоен номер №21-ФЗ. Полное название документа: «О внесении отдельных изменений в законодательные акты (ЗА) РФ и признании утратившими силу отдельных положений ЗА РФ». Этим законом из п. 8 ст. 2 Закона 302-ФЗ исключается указание на следующие статьи: 609, 651, 658 ГК РФ.
На нормы других нормативно-правовых актов рассматриваемое положение Закона не распространяется, если таковые содержат правила об обязательной госрегистрации определенных видов сделок, а именно на договора:
- водопользования (регламентируется пунктом 3 статьи 12 Водного кодекса РФ);
- участия в долевом строительстве (регламентируется пунктом 3 ст. 4 ФЗ 214 от 30.12.2004 г);
- ипотеки (согласно пункту 2 ст.10 ФЗ за номером 102 от 16.07.1998).
Также новые правила, введенные Законом, не распространяются на договора аренды недвижимого имущества (см. выше: ст. 609, 651, 658 ГК РФ).
Польза нововведений состоит в решении проблемы признания договоров в отношении недвижимого имущества незаключенными, поскольку большая часть перечисленных в п.8 ст.2 Закона статей Гражданского кодекса (исключая статьи 574 и 609 ГК) предусматривают, что договор считается заключенным в тот момент, когда была произведена его госрегистрация, считают разработчики Закона.
В итоге подобное правовое регулирование давало повод для возникновения сложных ситуаций. В таких случаях договор, который не прошел госрегистрацию, фактически исполнялся сторонами его подписавшими, но при этом не был заключенным, в результате последние лишались возможности защитить свои права, воспользовавшись договорными способами.
Основные принципы госрегистрации на имущество (недвижимое, в первую очередь) определяет статья 8.1 Закона. К этим принципам относится проверка законности оснований регистрации, а также достоверность и публичность госреестра.
Права на имущество, согласно Закону, подлежащие госрегистрации, возникают, претерпевают изменения и прекращаются в тот момент, когда вносится соответствующая отметка в госреестр, если закон не устанавливает иное.
Исключен из ст. 8 ГК РФ пункт 2, в этом пункте было прописано, что права на имущество, которое подлежит госрегистрации, возникают в тот момент, когда происходит регистрация соответствующих прав на него, если закон не устанавливает иное. Пункт исключен, т.к. дублирует п.2 ст. 8.1. Закона.
Примечательно, что в п.6 ст. 8.1. ГК РФ в редакции вышеуказанного закона изложено, что лицо, знавшее и которое должно было знать о недостоверности сведений госреестра, не имеет права ссылаться на соответствующие сведения реестра. Эта новелла имеет широкий потенциал применения в случаях разрешения споров об изъятии недвижимого имущества из незаконного чужого владения (речь идет о виндикационном иске). Приобретатель, отмечается в Законе, не является добросовестным, в случае, если на момент заключения сделки в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом, была запись о судебном спорте в отношении данного недвижимого имущества. При этом лицо, которое оспаривает зарегистрированное право в судебных органах, имеет право потребовать внесения в госреестр отметки о наличии такового спора в отношении данного права, указано в абз.3 пункта 7 ст. 8.1. Кодекса.
Представители РСПП (Российского союза промышленников и предпринимателей) отмечают, что данное положение в редакции, которая вводится настоящим Законом, может быть чревато многочисленными злоупотреблениями со стороны ряда недобросовестных дельцов. Члены РСПП считают, введение института таких отметок о возражении в российское право не соответствует принципу публичной достоверности госресстра и не поспособствует укреплению в целом системы регистрации прав.
Преодолеть негативный эффект от введения данного правового института помогло бы применение гражданско-правовой ответственности к лицам, внесшим соответствующую пометку о возражении, если эти лица в дальнейшем не стали оспаривать в суде в установленный срок зарегистрированное право.
Несмотря на то, что нотариальное сообщество ожидало установления обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, этого не произошло, хотя ранее и планировалось, т.к. в законопроекте были положения, которые как раз и устанавливали презумпцию нотариального удостоверения сделок, если таковые влекут за собой изменение, прекращение либо же возникновение прав, подлежащих госрегистрации. Следовательно, теперь нотариальное удостоверение данных сделок может быть произведено по соглашению сторон и в случаях, если это предусмотрено законом.
Основной довод юридического сообщества против введения данных правил состоял в том, что транзакционные издержки обеих сторон, заключающих сделку, увеличиваются. Кроме того могут возникнуть неприятности из-за того, что нотариусы, не желают нести имущественную ответственность за удостоверенные ими сделки. Также будет происходить дублирование функций нотариусов при проверке законности сделки регистрационными органами, что необходимо для государственной регистрации права. Особая роль, которая отводилась нотариусам, как квалифицированным посредникам при заключении сделок с недвижимым имуществом, не вызвала восторга в профессиональном сообществе по ряду причин, в том числе из-за низко уровня доверия граждан к нотариусам. К тому же возникла необходимость усиления их ответственности и установления тарифов, которые были бы экономически оправданными, но при этом не должны были восприниматься гражданами и иными участниками «процесса» как необоснованные расходы.
Однако, принятие обоими платами ФС РФ и подписание Президентом РФ закона (ФЗ-21), которым не применяются новые правила госрегистрации сделок с недвижимостью к ряду сделок (договорам аренды недвижимости), не исключает, что в дальнейшем будет принят закон об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом.
